Abbiamo già sostenuto in alcuni articoli pubblicati sul sito dell'Associazione come il Decreto Salva Casa voluto dal ministro Salvini sia solo finalizzato al mero consenso politico e poco o nulla alle esigenze dei proprietari di abitazioni in stretta relazione alla tutela dell'ambiente urbano e del territorio (vd. "Sunia Cgil: si scrive Salva-Casa, si legge condono edilizio" 25.05.2024; "Abusi edilizi in aumento: il Governo pensa ad un condono per conquistare il consenso elettorale" 6.04. 2024), ora vi presentiamo alcune valutazioni svolte da esperti del settore per comprendere, su aspetti più pratici, quali problemi la norma stia generando.

1. Iniziamo con l'Istituto nazionale di Urbanistica (INU) che ha approfondito quanto possa incidere il decreto Salva Casa, recentemente convertito in legge, sulla disciplina urbanistica.

La risposta data da Fabio Pellicani, giurista e componente del Consiglio direttivo della sezione Lombardia dell’Istituto Nazionale di Urbanistica che, nel giugno scorso, ha partecipato assieme al presidente dell’INU Michele Talia all’audizione in Commissione Ambiente alla Camera dei deputati, è molto chiara: la scelta compiuta dal Governo Meloni “ha notevolmente liberalizzato gli usi recependo una tendenza già emersa da alcune leggi regionali, in particolare la 12/2005 della Lombardia, peraltro senza un adeguato coordinamento con le stesse. Gli effetti sulla disciplina urbanistica sono significativi: liberalizzando gli usi e non attribuendo ai Comuni adeguati poteri di limitazione e di regolazione ci sono conseguenze su quello che è uno dei cardini del governo del territorio, ossia l’uso funzionale, la scelta di consentire o meno l’insediamento di una funzione urbanistica."

Non si tratta di per sé - spiega Pellicani - di una misura negativa, in quanto “è funzionale e coerente rispetto all’estrema dinamicità delle attività economiche e degli usi del territorio. Negli ultimi vent’anni i processi economici e sociali sono diventati rapidi, e quello che può essere conveniente e opportuno nel giro di poco tempo può non esserlo più. Quindi la liberalizzazione degli usi è necessaria e coerente tenuto conto della nuova dinamicità della nostra società. Chiaramente va fatta entro certi limiti, altrimenti diventa assai pericolosa. È opportuna una soluzione intermedia tra previsioni rigide di piano regolatore e totale deregulation, soluzione non pienamente attuata dal decreto salva casa con particolare riguardo alla calibratura dei poteri regolatori dei Comuni”.

Altri effetti del decreto sull’urbanistica -  precisa Pellicani - sono di tipo indiretto, "in grado cioè di pregiudicare alcune finalità della pianificazione riscontrabili ad esempio nella nuova disciplina sulle tolleranze."

Ma il limite maggiore sta nella scelta del veicolo per normare la materia: “Si continua a modificare la disciplina della materia con tanti interventi privi di coordinamento mentre bisognerebbe procedere in modo organico e sistematico anche al fine di preservare la specificità della disciplina urbanistica da un lato e di quella edilizia dell’altro”. Proprio questo aspetto, con tutti i rischi connessi, era stato tra quelli contro cui il presidente dell’INU aveva messo in guardia nel corso della citata audizione alla Camera: “La tendenza delle misure a carattere edilizio a intervenire sempre più frequentemente su ambiti propri dell’urbanistica dimostra che il legislatore si vede costretto ad effettuare questa ‘invasione di campo’ proprio per la mancanza di una disciplina urbanistica disponibile e aggiornata: quella in vigore risale al 1942. Gli effetti di un tale modus operandi rischiano però di essere molto negativi, dando luogo a conflitti giurisdizionali sempre più frequenti e a una confusione crescente tra norme urbanistiche e norme edilizie”. (Fonte: Ufficio Stampa INU)

2. Il secondo caso rigiuarda da vicino progettisti e tecnici comunali che stanno studiando, al rientro dalle ferie, la normativa perchè presto saranno chiamati a presentare le richieste di sanatoria edilizia per conto di cittadini o dovranno istruire le pratiche per conto dei Comuni. Il quadro non è ancora chiaro ma già diverse preoccupazioni emergono dal Coordinatore del Comitato Scientifico dell’Unione Nazionale Italiana Tecnici Enti Locali (UNITEL), Salvatore Di Bacco che è anche Responsabile dell’Area Edilizia e Urbanistica del Comune di Raiano (AQ).

"Le diverse sanatorie/tolleranze esplicite o implicite, e deroghe varie, inserite in modifica o in aggiunta all’attuale Testo Unico dell’Edilizia - spiega l'esperto - sono tutte dirompenti. Si contano addirittura 13 nuove procedure amministrative e tutte hanno una valenza di rilievo sulla regolarizzazione delle difformità edilizie sulla maggior parte degli immobili italiani:

• Accertamento di conformità dell’art. 36 bis relativo ad interventi eseguiti in variazioni essenziali e parziali difformità;
• Accertamento di conformità dell’art. 36 relativo ad interventi eseguiti in assenza di titolo e totale difformità;
• Interventi eseguiti in assenza o in difformità della Scia di cui all’art. 37;
• Le tolleranze costruttive post 24 maggio 2024 di cui all’art. 34 bis comma 1;
• Le tolleranze costruttive ed esecutive ante 24 maggio 2024 di cui all’art. 34 bis comma 1 bis;
• Le tolleranze esecutive post 24 maggio 2024 di cui all’art. 34 bis comma 2 bis;
• L’Agibilità sanante temporanea alle norme igienico-sanitarie di cui all’art. 24 comma 5 bis e seguenti;
• La deroga sul recupero dei sottotetti in tema di distanze prevista dall’art. 2 bis comma 1 quater;
• Le deroghe sullo stato legittimo degli immobili condominiali di cui all’art. 9 bis comma 1 ter;
• L’utilizzo dell’ultimo titolo abilitativo rilasciato o assentito in alternativa al titolo originario che ha previsto la costruzione al fine di tutelare il legittimo affidamento;
• Le varianti in corso d’opera ante 1977 su interventi eseguiti in parziale difformità di cui all’art. 34 ter comma 1;
• L’Agibilità sanante in tolleranza degli interventi eseguiti in parziali difformità, rilasciata a seguito di ispezione dei funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, sempre a tutela del legittimo affidamento di cui all’art. 34 ter comma 4;
• Inserimento nello stato legittimo di tutte le fiscalizzazioni previste dall’art. 9 bis comma 1 bis.

Le nuove procedure stanno facendo insorgere dubbi e criticità che si troveranno ad affrontare i responsabili degli Sportelli Unici dell’Edilizia nell’applicazione dei tanti procedimenti e porteranno ad aumentare i tempi di attesa delle istruttorie previste ex lege, anche alla luce delle croniche carenze del personale degli uffici tecnici comunali.

Due esempi: a) la scelta di modificare le modalità di risposta da parte degli uffici esaminatori delle domande dal "silenzio rifiuto delle istanze di sanatoria" (oggi in vigore), al "silenzio assenso" previsto dal decreto "può instaurare una nuova forma di provvedimento implicito con probabili profili condonatori, dovuti all’impossibilità del rispetto da parte degli uffici tecnici comunali, dei nuovi termini prescrittivi per l’esame delle istanze (nuova formulazione dell'art. 36 bis); b) la definizione della "Parziale Difformità e delle Variazioni Essenziali su cui si basa l’intero decreto" oggi non trova riscontro all’interno del Testo Unico dell’Edilizia. "Tali definizioni di patologia edilizia devono avere la loro unità nazionale anche alla luce dell’urgenza sottolineata dal decreto ed è necessario che tali definizioni siano applicate in modo omogeneo sull’intero territorio. E' cioè necessario per "evitare disparità di trattamento differenziato che potrebbe raggiungere addirittura limiti notevolmente differenti tra le stesse Regioni."

Una esemplare anticipazione di cosa potrà causare la nuova legge sul Regionalismo differenziato approvata da questo Governo. Ciò non potrà che portare - spiega l'esperto - al diffondersi di una sempre maggiore "frammentazione del tessuto edilizio, economico-sociale dell’intera nazione. [..] È necessario che le definizioni di variazione essenziale e parziale difformità siano uguali su tutto il territorio nazionale. Non si possono creare sanatorie differenziate regione per regione."  In sostanza "È indispensabile che il decreto, proprio perché nasce con l’urgenza di soddisfare le esigenze abitative primarie dei cittadini italiani, detti linee prescrittive, con caratteristiche di unità e di omogeneità applicative su tutto il territorio nazionale".

In sostanza esiste un " Rischio di legittimazione di sanatorie “pesanti” diverse dalle parziali difformità" che potranno riferirsi a interventi assai  remoti nel tempo. "Tutto ciò - spiega il Coordinatore UNITEL - rischia di portare all’aumento dei contenziosi nelle sedi amministrative, giudiziarie, fiscali e penali che creeranno ancora di più situazioni di instabilità dell’intero sistema dell’indotto dell’edilizia, a partire dalle banche che, al fine della concessione dei mutui, chiederanno l’agibilità o l’elenco dei titoli abilitativi, al fine della loro verifica di conformità; le criticità potrebbero poi riguardare i rogiti, in quanto i notai, prima di ogni atto di compravendita, chiederanno ad esempio attestazioni dei titoli formatisi per silenzio assenso. E il personale degli uffici tecnici, prima di rilasciare tale attestazione, verificherà la legittimità di ciò che è stato presentato" e in caso di "falsa rappresentazione della realtà da parte del privato" i funzionari comunali, nel rispetto della normativa vigente, "dovranno effettuare le comunicazioni alla procura e agli ordini professionali". (Fonte: Edilportale)

Non male per una norma che avrebbe dovuto semplificare le procedure per soddisfare le esigenze abitative primarie dei cittadini.

* Foto di Karsten Winegeart su Unsplash

Per la Redazione - Serena Moriondo